L’investissement locatif est un investissement immobilier qui comprend l’achat de biens immobiliers, suivi de leur détention, de leur location et de leur vente. Selon le type de bien immobilier locatif, les investisseurs ont besoin d’un certain niveau d’expertise et de connaissances pour tirer profit de leur entreprise. Les biens immobiliers peuvent être la plupart des propriétés qui sont louables, comme une unité simple, un duplex, une maison unifamiliale, un complexe d’appartements entier, un centre commercial ou un espace de bureau. Dans certains cas, les propriétés industrielles peuvent également être utilisées comme investissement locatif. Les propriétés locatives plus commerciales, telles que les complexes d’appartements ou les immeubles de bureaux, sont plus compliquées et plus difficiles à analyser en raison d’une variété de facteurs qui résultent de l’échelle plus large. Pour les propriétés plus anciennes, il est habituel d’assumer des coûts d’entretien et de réparation plus élevés.
Les investissements en immobilier locatif sont généralement à forte intensité de capital et dépendent des flux de trésorerie, avec de faibles niveaux de liquidité. Toutefois, par rapport aux marchés des actions, les investissements immobiliers locatifs sont normalement plus stables, présentent des avantages fiscaux et sont plus susceptibles de se prémunir contre l’inflation. S’ils font l’objet d’une analyse financière appropriée, ils peuvent s’avérer être des investissements rentables et utiles. Le calculateur de biens locatifs peut vous aider à calculer les chiffres.
Sommaire
Revenus
Il existe plusieurs façons de tirer des revenus d’un investissement en immobilier locatif. La première est que les investisseurs obtiennent des liquidités régulières, généralement sur une base mensuelle, sous forme de paiement des loyers par les locataires. En outre, comme pour la détention de tout capital, les propriétés locatives donnent à l’investisseur la possibilité de tirer profit de l’appréciation, ou de l’augmentation de la valeur au fil du temps, de la propriété. Contrairement aux revenus locatifs, la vente d’un bien immobilier permet d’obtenir un seul et unique rendement important.
Responsabilités
L’investissement dans l’immobilier locatif n’est pas un revenu passif. Il exige du temps et du travail. L’investisseur ou le propriétaire doit assumer le rôle de propriétaire et toutes les responsabilités professionnelles qui y sont liées.
Les responsabilités générales liées à la possession d’un bien immobilier locatif sont les suivantes :
- Gestion des locataires : trouver des locataires, effectuer des vérifications de fond pour les locataires potentiels, créer des contrats de bail légaux, percevoir le loyer et expulser les locataires si nécessaire.
- Entretien de la propriété : réparations, entretien, rénovations, etc.
- Administration : classement des documents, fixation du loyer, gestion des impôts, paiement des employés, établissement du budget, etc.
Il est courant que les propriétaires de biens immobiliers loués fassent appel à des sociétés de gestion immobilière, à un tarif fixe ou à un pourcentage, pour s’occuper de toutes les responsabilités. Les investisseurs qui ont un temps limité, qui n’habitent pas à proximité de leur logement, qui ne sont pas intéressés par une gestion directe ou qui peuvent en assumer le coût peuvent bénéficier de l’aide d’une société de gestion immobilière. On estime qu’il en coûte environ 10 % des revenus de la location.
Lignes directrices générales
L’investissement immobilier peut être complexe, mais certains principes généraux sont utiles comme points de départ rapides pour l’analyse des investissements. Toutefois, chaque marché est différent et il est très possible que ces lignes directrices ne fonctionnent pas dans certaines situations. Il est important qu’elles soient traitées comme telles, et non pas comme un substitut à une analyse financière rigoureuse ou aux conseils de professionnels de l’immobilier.
Règle des 50 % : La somme des frais d’exploitation d’un bien immobilier locatif tourne autour de 50 % des revenus. Les frais d’exploitation ne comprennent pas le capital ni les intérêts de l’hypothèque. Les 50 % restants peuvent être utilisés pour payer les mensualités de l’hypothèque. Cela peut être utilisé pour estimer rapidement le flux de trésorerie et le bénéfice d’un investissement.
Règle du 1 % : Le revenu brut mensuel du loyer doit être égal ou supérieur à 1 % du prix d’achat du bien, après réparations. Il n’est pas rare d’entendre parler de personnes qui utilisent la règle des 2 % ou même des 3 % – plus elle est élevée, mieux c’est.
Une règle moins connue est la règle des 70%. Il s’agit d’une règle qui permet d’acheter et de revendre à profit des biens immobiliers en difficulté. Elle stipule que le prix d’achat doit être inférieur à 70 % de la valeur après réparation (ARV) moins les frais de réparation (réadaptation).
Taux de rendement interne
Le taux de rendement interne (TRI) ou rendement total annualisé est un taux annuel gagné sur chaque dollar investi pendant la période où il est investi. Il est généralement utilisé par la plupart des investisseurs, si ce n’est tous, pour comparer différents investissements. Plus le TRI est élevé, plus l’investissement est souhaitable.
Le TRI est l’une des mesures de la rentabilité d’un bien locatif, sinon la plus importante ; le taux de capitalisation est trop basique et le Cash Flow Return on Investment (CFROI) ne tient pas compte de la valeur temps de l’argent.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation, souvent appelé taux plafond, est le rapport entre le revenu net d’exploitation (RNE) et la valeur de l’actif d’investissement ou la valeur marchande actuelle.
Taux de capitalisation = revenu net d’exploitation / prix
Le taux de capitalisation est le meilleur indicateur pour comparer rapidement les biens d’investissement.
Il peut également être utile d’évaluer les taux de capitalisation passés d’un bien immobilier afin d’avoir une idée de la manière dont le bien s’est comporté dans le passé, ce qui peut permettre à l’investisseur d’extrapoler la manière dont le bien pourrait se comporter à l’avenir.
S’il est particulièrement complexe de mesurer le revenu net d’exploitation pour un bien immobilier locatif donné, l’analyse des flux de trésorerie actualisés peut être une alternative plus précise.
Rendement du flux de trésorerie sur l’investissement
Lors de l’achat de biens immobiliers locatifs avec des prêts, les flux de trésorerie doivent être examinés attentivement. Les échecs des investissements immobiliers locatifs peuvent être causés par des flux de trésorerie négatifs non durables. Le retour sur investissement des flux de trésorerie (CFROI) est une mesure de ce phénomène. Parfois appelé « Cash on Cash Return », le CFROI aide les investisseurs à identifier les pertes/gains associés aux flux de trésorerie en cours. Les immeubles locatifs durables devraient généralement avoir des pourcentages CFROI annuels croissants, généralement en raison des paiements hypothécaires statiques ainsi que des revenus locatifs qui s’apprécient avec le temps.
Choses à garder à l’esprit
En général, plus le TRI, le CFROI et le taux de capitalisation d’un investissement sont élevés, mieux c’est. Dans le monde réel, il est très peu probable qu’un investissement dans un bien immobilier locatif se déroule exactement comme prévu ou comme calculé par ce calculateur de biens immobiliers locatifs. Faire autant d’hypothèses financières sur de longues périodes (généralement plusieurs décennies) peut entraîner des surprises indésirables/inattendues. Qu’une courte récession déprécie considérablement la valeur d’un bien immobilier ou que la construction d’un complexe commercial prospère fasse gonfler les valeurs, les deux peuvent avoir des influences drastiques sur le taux de capitalisation, le TRI et le CFROI. Même des changements de niveau moyen, comme une augmentation des coûts d’entretien ou des taux d’inoccupation, peuvent avoir une incidence sur les chiffres. Le loyer mensuel peut également fluctuer considérablement d’une année à l’autre, de sorte qu’il n’est peut-être pas réaliste de prendre le loyer estimé à partir d’un certain moment et de l’extrapoler sur plusieurs décennies en se basant sur un taux d’appréciation. En outre, si l’appréciation des valeurs est prise en compte, l’inflation ne l’est pas, ce qui peut fausser considérablement des chiffres aussi importants.
Autres types d’investissements immobiliers
Outre les biens de location, il existe de nombreuses autres façons d’investir dans l’immobilier. Voici une liste de quelques autres investissements courants.
FPI
Les fonds de placement immobilier (Real Estate Investment Trusts – REIT) sont des sociétés qui permettent aux investisseurs de mettre leur argent en commun pour effectuer des investissements par emprunt ou par actions dans un ensemble de biens ou d’autres actifs immobiliers. Les REIT peuvent être classés comme privés, cotés en bourse ou non cotés en bourse. Les REIT sont idéales pour les investisseurs qui souhaitent avoir une exposition de portefeuille à l’immobilier sans avoir à passer par une transaction immobilière traditionnelle.
Pour la plupart, les FPI sont une source de revenus passifs faisant partie d’un portefeuille diversifié d’investissements qui comprend généralement des actions et des obligations.
Achat et vente
L’achat et la vente (parfois appelés « négoce immobilier ») sont similaires à l’investissement dans des biens de location, sauf qu’il n’y a pas ou peu de location. En général, les biens immobiliers sont achetés, des améliorations sont apportées et ils sont ensuite vendus avec profit, généralement dans un court laps de temps. Parfois, aucune amélioration n’est apportée. Lors de l’achat et de la vente de maisons, on appelle communément le « house flipping ». L’achat et la vente de biens immobiliers à des fins lucratives nécessitent généralement une connaissance approfondie du marché et une expertise.
Commerce de gros
Le commerce de gros est le processus qui consiste à trouver des biens immobiliers, à rédiger un contrat pour acquérir la transaction, puis à vendre le contrat à un autre acheteur. Le grossiste ne possède jamais réellement le bien immobilier.
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